[김성준의시사전망대] "상가임대 10년까지 보장, '제2의 궁중족발' 사건 사라질까?"

인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

■ 방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 14:20 ~ 16:00)
■ 진행 : SBS 김성준 앵커
■ 방송일시 : 2018년 10월 2일 (화)
■ 대담 : 안진걸 민생경제연구소 소장
---

- 상가건물임대차보호법 개정안, 현행 5년→10년 계약 기간 연장
- 권리금 지급방해 행위 금지 기간, 현행 3개월→6개월 연장
- 개정안, 기존 임대차 계약엔 적용 안 돼…아쉬운 부분
- 임대차보호법 개정안, 건물주에 일방적 희생 강요하는 법 아냐
- 일본, 유럽 등엔 100년·200년 가게 명소 많아
- 임대차보호법 개정안으로 젠트리피케이션 없어지길

▷ 김성준/진행자:

서민과 우리 청취자 편에 서서 얘기하는 코너 <안진걸의 편파방송> 안진걸 민생경제연구소 소장, 오늘은 스튜디오에 나오셨습니다. 어서 오십시오.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

예. 안녕하십니까.

▷ 김성준/진행자:

오늘은 지난 달 20일이죠. 국회 본회의를 통과한 상가건물임대차보호법. 이게 사실 어떻게 보면 큰 변화예요.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

아주 중요한 변화입니다. 아쉬운 점도 있지만 핵심적으로는 보통 우리 장사하시는 분들 주변에 본인이든 친구들에게 물어보시면 5년으로는 본전 회수가 다 안 되고 이익이 거의 안 남는다고 얘기하시잖아요.

▷ 김성준/진행자:

5년 동안 계약을 보장해주는 것 가지고는, 5년은 짧다.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

그렇죠. 지금 현재 주택임대차보호법 2년, 상가임대차보호법 5년인데. 지난 9월 20일 날 그래도 국회가 오랜만에 월급 값을 했다. 이런 평가를 받았습니다. 5년에서 10년으로 계약 기간이 연장되는 법이 통과된 것이거든요. 그러니까 앞으로는 장사를 하시게 되면 10년 동안은 쫓겨나지 않고 장사를 할 수 있는 것이고요. 그것은 가맹사업법도 가맹본사가 가맹점주들을 10년 동안 쫓아낼 수 없게 했거든요. 그것과도 계약 기간이 맞는 것이죠. 그래서 굉장히 우리 임차상인들이 이번 최저임금 인상 압박이 있지만 장사가 잘 되고 쫓겨나지 않으면 최저임금 주고도 남는 소득이 가능해지는 거죠. 왜냐하면 아시다시피 5년 만에 쫓겨나게 되면 초기 투자했던 비용이라든지, 영업 노하우라든지, 단골 확보해놨는데 또 옮기게 되는 거잖아요. 옮기는 과정에서 또 권리금도 회수해야죠, 다른 곳 들어갈 때 권리금 내고 들어가야죠, 또 인테리어 하고 부동산중개비까지 내면 그게 최소 몇 천만 원에서 몇 억까지도 들거든요.

▷ 김성준/진행자:

요즘은 가게 같은 것 하나 하는데 그렇게 크지 않은 가게도 인테리어도 억 단위로 나온다고 하더라고요.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

그렇습니다. 왜냐하면 요즘 소비자들이 굉장히 깔끔한 인테리어를 선호하기 때문에. 밖의 외관부터 안의 시설까지 꼼꼼히 살피고 들어가시거든요. 그래서 기본적으로 최소 몇 천에서 몇 억이 드는 상가거든요. 그리고 그것을 위해서 단골 확보하는데 2~4년 걸렸는데 딱 5년 만에 나가라고 하면 얼마나 피눈물이 나겠습니까.

▷ 김성준/진행자:

바로 근처에 이사 갈 수 있는 게 아니라면 목동에서 장사하다 갑자기 상암동으로 가라고 하면 정말 골치 아프죠.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

그래서 5년에서 10년으로 늘어난 것은 굉장히 잘 했다.

▷ 김성준/진행자:

그런데 지금 말씀하신 것 중에서, 그 중에서 권리금 문제도 포함되는 거잖아요. 사실 권리금이 그 동안 별별 사례들이 다 있었잖습니까. 문제가.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

권리금 사례 중 제일 서러운 게 장사 좀 잘 되는 곳이라고 해서 2억 내고 들어갔잖아요. 그런데 건물주가 갑자기 5년 되자마자 나가라고 하는 거예요. 그러면 쫓겨나는 것도 서러운데 내가 낸 권리금은 어쩌죠? 그러면 그걸 왜 나한테 얘기하느냐. 그냥 나가라. 그런 일이 엄청 많거든요.

▷ 김성준/진행자:

법적으로도 임대주가 권리금에 대해서 책임져야 할 부분이 없으니까.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

그런데 그래놓고는 임대인이 예를 들어 자기가 다시 받아 임차인에게 받는다든지. 아니면 제3자를 앞세워서. 예를 들어 친척에게 건물을 임대해준 다음에 그 건물주가 또 다른 사람에게 임차해서 권리금을 받는다든지. 이런 식으로 일종의 권리금 횡령이잖아요. 이것도 어떻게 됐냐면 계속해서 임차상인들과 시민단체가 노력해서. 기존의 법은 계약이 끝나기 3개월 이전에 권리금을 내고 들어오는 세입자를 연결하면 건물주가 그것을 보장해주는 것이 법이었어요. 3개월 이내에 모시고 와야 되는 거잖아요. 장사 3개월 남겨놓고 서둘러서 모시고 와야 하는 거잖아요. 섭외를 해야 하잖아요. 그런데 장사하는 분들이 그 권리금 내고 들어갈 때 몇 천에서 몇 억을 내고 들어가는데 쉽게 응하지 않고 이런저런 조사를 하고 들어오실 것 아니에요. 3개월은 너무 짧아서 문제가 됐거든요.

이번 법에 의해서 6개월, 계약 해지 전 6개월 전부터 6개월 동안 다른 세입자를 모시고 오면 별다른 하자가 없으면 건물주가 그 사람과 계약을 해서 권리금을 회수할 수 있도록. 3개월만 보장하던 게 6개월로 늘어났고. 전통시장도 상인들이 권리금 보호에서 제외가 돼서 문제가 됐거든요. 전통시장이 특정 규모 이상이면 대형마트 비슷하게 간주되면서 권리금 보호가 안 됐거든요. 그런데 이번에 전통시장도 권리금을 회수할 수 있도록. 건물주에게 권리금을 내고 들어오는 세입자를 섭외해서 연결시켜주면 권리금을 회수할 수 있는데. 만약 임대인이 그것을 정당한 사유 없이 거절하잖아요? 그러면 손해배상을 청구할 수 있게 돼있습니다.

▷ 김성준/진행자:

그런데 이게 잘 모르고 너무 근원적인 문제를 따지는 것 같은데. 권리금이라는 것 자체를 없애면 안 되나요?

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

그런 논의가 복잡하게 있습니다. 한국 사회에서 권리금이라는 게 몇 가지가 있는데. 하나는 시설권리금이라는 게 있잖아요. 몇 억을 내놓고 투자했는데 5년 만에 그것을 안 받고 나가는 것은 너무 억울하잖아요. 그러니까 그것을 예를 들어 권리금이라는 이름이 아니라 하더라도 시설인계비용.

▷ 김성준/진행자:

그것은 손에 잡히는 것이니까, 눈에 보이는 것이니까.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

그 다음에 가장 권리금에서 유명한 것은 사실 장사가 안 되던 곳에서 열심히 장사를 해서 그 장소를 명소로 만들어놓은 것이거든요. 그래서 손님이 바글바글해요. 너 단골도 엄청 많고. 그러면 이것은 사실 무형이지만 재산이 형성된 거잖아요. 그래서 다른 나라에 없는 제도이기는 하지만, 그 임차인이 정말 피땀 흘려 만들어놓은 영업의 노하우와 단골, 그 가게를 명소로 만들어놓고. 예를 들어 거기서 한 달에 1천만 원씩 벌 수 있는 곳인데, 거기를 포기하고 나가는 건데. 거기에 대해서는 우리 사회가 보장해주면 좋겠다고 해서. 법에 의해서는 현재 앵커께서 물어보신 것처럼 아예 폐지하자는 의견도 일부 있습니다만. 현재는 법에 의해서 6개월 동안 회수할 수 있는 기회를 보장하는 것이고, 건물주가 방해하면 손해배상을 해줘야 되는 것입니다.

▷ 김성준/진행자:

그게 이번에 6개월이 됐다. 이번에 개정된 보호법 적용 범위가 어떻게 됩니까? 현재 예를 들어 임차를 해서 5년 안쪽에 있는 사람들은 어떻게 되나요?

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

이게 쟁점이 있는데. 이제 3년, 4년 되면. 5년 지나면 바로 10년이 되어야 할 텐데. 저희는 그렇게 간절하게 요청했는데. 기존 존속임대차인은 적용이 안 된다. 새로 계약을 하거나 갱신하는 경우에만 해당이 되기 때문에. 건물주들께서 이런 조항을 악용하시면 문제가 되는데. 저희는 우리 사회가 계속 상생과 함께 사는 대한민국, 이런 가치가 성숙하고 있잖아요. 그래서 이 법이라는 것은 10년을 장사하라고 사회적 합의를 해준 것이거든요.

▷ 김성준/진행자:

정확하게 말씀드리면. 당장 공표되기 전 날 계약했거나, 아니면 5년에서 하루 모자란 기간이거나. 그 기간에 계신 분들은 전부 다 갱신하기 전까지는 5년으로 간다.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

원칙적으로는 5년 이내에 끝내야 되는데. 이 법의 취지라는 게 사실은 보수적인 야당까지 다 동참해서 여야 합의로 통과된 법이거든요. 한국 사회에서 장사를 하고 최저임금 인상분을 감당해주려면 10년 정도는 장사하라는 사회적 합의가 된 것이기 때문에. 법에 의해서 강제는 안 됐지만, 건물주들께서. 그래도 10년까지는 연장해주는 상생의 지혜를 발휘해주지 않을까. 이렇게 호소 드립니다.

▷ 김성준/진행자:

그런데 건물주들이 유혹을 많이 느끼겠는데요.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

그런데 어차피 임대료를 사실 지금 법에서도 매년 5% 정도 올릴 수 있게 돼 있고요. 그 다음에 임차상인들이 장사가 좀 잘 되잖아요? 그러면 건물주가 5%만 올려달라고 해도 조금 더, 예를 들어 건물주가 법보다는 조금 더 올려주라.

▷ 김성준/진행자:

건물주들은 5%보다 더 올리고 싶겠죠.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

더 올려달라고 하면 감당 가능한 범위면 올려주는 임차상인들이 계십니다. 그러니까 가급적이면 이런 거죠. 새로운 사람 받으시는 것 보다는. 그러면 또 공인중개사비 들 수 있고, 잘못하다가 진상 임차상인 들어올 수도 있잖아요. 그러려니 한 4, 5년 정들었고 임대료 꼬박꼬박 내는 임차상인과 연장을 해주시는 게. 그 다음에 이야기해서 법에는 5%로 돼 있지만 조금만 더 올려달라고 하면, 임차상인들이 흔히 말하는 유연하게 그 부분은 현장에서 조금 더 올려주시기도 하시거든요. 가급적이면 내쫓지 마시고 함께 잘 살자. 최저임금 인상도 지금 이 분들에게 압박이 되고 있는데 내쫓으면 안 된다.

▷ 김성준/진행자:

그럼에도 불구하고 이렇게 될 경우에 건물주 입장에서는 앞으로는 임차인을 과거보다 까다롭게 선별할 수밖에 없을 것 같아요.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

아무래도 그럴 수밖에 없을 것 같아요. 왜냐하면 지금 5년인데 앞으로는 10년이니까 조금 더 신중하게 받으실 건데. 그것은 어쩔 수 없고. 다만 건물주들에게 일방적인 희생을 강요하는 법은 절대 아닙니다. 왜 그러냐면 지금도 결국 건물주들이 임대를 해주는 것은 임대를 받기 위해서 하시는 거잖아요. 보증금과 특히 월세잖아요. 3개월만 연체하면 바로 계약 해지가 가능합니다.

그러니까 임차상인이 3개월만 연체하면 바로 계약 해지가 가능하기 때문에 그렇게 보호가 돼 있고. 이번에 또 건물주 선생님들을 위해서 5년 이상 장기임대차를 하잖아요. 지금 10년으로 해서. 5년 이상부터는 법인세나 임대소득세, 5% 한도 안에서 감면해주는 혜택도 주는 것으로 돼 있습니다. 그래서 상생의 지혜, 함께 사는 대한민국의 지혜. 그 다음에 그렇게 해서 골목상권이라든지 지역 경제가 사는 것에 기여하는 임대인에게는 사회적으로도 존경이 가지만, 또 꼬박꼬박 임대료도 가지만. 한 편에 세금 혜택도 일부 주니까. 가급적 그런 방향으로 가주십사 저희들이 호소 드리는 거죠.

▷ 김성준/진행자:

예. 이래서 젠트리피케이션 같은 것 없어지면 좋겠어요. 잘 만든 상권이.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

문제는 10년 지나면 또 나가야 되는데. 사실 다른 나라 일본이나 유럽 가보면 정말 100년 가게, 200년 가게 명소들이 있고, 줄 서서 드시고 그러잖아요. 우리는 그런 가게 없거든요. 이 10년으로 연장된 것을 계기로 15년, 20년까지 계속 사회적 문화를 만들어서. 그 지역의 명소로, 우리 모두가 지켜주는. 그러면 건물주께서도 임대료를 꼬박꼬박 받는 것뿐만 아니라.

▷ 김성준/진행자:

명소에서 장사 잘 되는 건물을 갖고 있는 건물주가 되는 거잖아요.

▶ 안진걸 민생경제연구소 소장:

그 건물주로서의 여러 사회적 존경과 명예 같은 것도 상승되거든요. 그러니까 그렇게 다 같이 지혜로운 대한민국으로 갔으면 좋겠습니다.

▷ 김성준/진행자:

알겠습니다. 여기까지 하죠. 지금까지 안진걸 민생경제연구소 소장이었습니다. 고맙습니다.